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杭州樓市之變:一二手房價格空間現松動

????本報記者?唐韶葵?實習生?張旦珺?上海報道

????一個多月以前的杭州,許多買傢仍在為買一套新房而發愁。十一長假之前,杭州上塘宸章三期推出250套房源,迅速被認購完畢,有60%意向者表示沒有搶到。

????但11月以來,這一現象開始轉變。國傢統計局數據顯示,10月杭州新建商品住宅價格同比指數99.1,為27個月以來首次下跌。杭州樓市現降溫跡象。

????商品房成交量也在下跌。據房天下統計,11月6-12日,杭州新房共簽約2459套,環比減少18.3%;11月13-19日,新房簽約2296套,環比減少6.6%。二手房方面,據透明售房網統計,11月20-26日,杭州市區二手房共簽約1457套,環比下降12.3%,其中主城區二手房簽約701套,環比減少2.1%,已連續五周下降。

????一名業內人士對21世紀經濟報道記者表示,近期發現二手房客戶仍然少於一手房客戶。一二手房價差較明顯,投資客選擇買一手房,置換客與按揭客傾向於一手房;買不到一手房的投資客,開始轉向總價較低的老舊二手房。

????市場微調

????成交量下跌的同時,二手房掛牌量卻在增加。杭州二手房交易監管服務平臺顯示,11月1-24日,新增掛牌房源8322套。截至11月24日,杭州二手住宅新增掛牌量增加到1.76萬套,環比上漲10.1%。在11月和10月均有成交的近200個樓盤中,超4成樓盤平均價格出現環比下跌。

????兩個月前,全款買房、托關系買房還是杭州樓市的常態,而現在一些熱門板塊較邊緣地段,如奧體板塊周邊的新樓盤在開盤後仍有房源可售,且可接受三成按揭付款。據媒體報道,奧體板塊附近一樓盤,推出60多套洋房後隻出售瞭二十多套;位於申花核心區的一個項目,由於首次開盤去化不理想,近期已重新啟動中介帶客渠道。

????至於一些早已領到預售證的樓盤,銷售情況並不理想。據媒體報道,某一蕭山樓盤在10月底推出40多套房源,截至11月29日,簽約僅28套;11月初拿到預售證的九龍倉瓏璽推出90多套房源,至今仍有80多套房源處可售狀態。

????相比改善型樓盤,單價2萬元以下的剛需樓盤銷售情況好一些。日前,位於杭州餘杭的景瑞陽光城·法蘭公園推出580套房源,均價在13000-17000元/平方米之間,目前房源已全部售罄。

????二手房的松動表現在買傢議價空間出現,盡管如此,成交量的下滑表明,買傢觀望情緒仍在。冷明(化名)自年初就想置換一套大戶型房,無奈看中的武林板塊一樓盤太多客戶排隊購買,開發商要求全款客戶優先選房。冷明轉而看相同樓盤的二手房,卻發現價格要比一手房貴8000-10000元/平方米。經與傢人商量後,其計劃再觀望一段時間。

????供需蹺蹺板

????商品房供不應求是今年杭州樓市熱度難減的原因之一。而到年底,房企為沖量產生的推盤廚房油煙處理潮一定程度上緩解瞭這種現象。

????據住在杭州網統計,12月杭州將有45個樓盤開盤,其中有25個項目首次開盤,為今年新盤推出數量最多的月份。前一周,杭州市區有16個樓盤領出18張預售證,新增可售房源3214套。

????此外,買房者預期開始改變,導致杭州樓市出現變化。實際上,11月底推出較多樓盤情況下,一些地段非十分優質的樓盤開始放開按揭購買。

????綜合多傢中介門店反饋,二手房並未真正降價,隻是原掛牌價較高,房東出售欲望並不大,現在開始有議價空間,但房價基數已經較高。另外,很多人因一手房全款的高門檻,開始轉向二手房。據分析,今年杭州房價的推手之一是拆遷戶這一購房群體,他們大部分也希望買二手房,省卻尋找、過渡用房這一道程序。

????房企此前在上海、合肥等地所購高價地,明年也將入市,樓市限價環境下,這或成為客戶熱點關註的目標。杭州也如此。杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳指出,如果高價地產生並限價,房企拿地積極性不高,也會影響到購房者買房迫切性下降。“限價對後市影響將會逐漸呈現”。

????多名業內人士分析,全款購房客戶看到現在的一二手房價格差,表面有便宜可賺,但靜電油煙處理機實際上與首付三成相比,相當於變相漲價。如果考慮投資回報,則更盡然。如總價300萬的房子,首付3成僅90萬,按揭30年利率按基準5年以上4.9%計算,月供11145元;若5年後房價漲瞭50%至450萬,靜電排油煙機則首付3成的投入回報約達100%,而全款的投入回報僅50%。

????章惠芳認為,在供需不匹配前提下,開發商與換房客推盤動力不足,局部二手房交易成為市場主要支撐。一旦預期變化,市場變化也將很快。如近期有二手房掛牌價松動,部分一手樓盤也可以按揭購房,這也開始導致二手房源供應增加,成交量卻在下滑。

????(編輯:駱軼琪,郵箱:luoyq@21jingji.com)

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